はじめて不動産投資をする際、特にアパート購入を目的とした場合に注意すべきポイントをまとめました。
はじめて不動産投資をする場合、一棟目のアパート選びを間違えると挽回が大変です。
また、アパートはトラブルが発生が常です。
購入前にある程度予想できていれば購入後に慌てることはありません。
購入前にポイントを押さえておきましょう。
今回紹介するポイントは以下のとおりです。
- 利回り
- 修繕費の見積もり
- 戸数
- 売買時の仲介業者
- 入居者の属性
- 建物の管理会社
それでは具体的に見ていきましょう。
目次
アパート購入時の利回りについて（はじめての不動産投資）
収益物件は家賃収入でローンや修繕費、固定資産税、管理費などの各種経費を支払っていきますので、利回りはとても重要です。
利回りの計算方法は以下の簡単な式で計算できます。
『表面利回り＝年間の収入÷物件価格×100』
例えば物件価格1億円で年間の収入が800万円の場合は8%になります。
式から言えることは、
『利回りが高い＝物件価格が安い（利回りが高い＝物件価格が高い）』
ということでしょうか。
同一地域の同一条件で物件を探す場合、利回りが高い方（物件価格が安い）がもちろん有利ですよね。
なお、実際には得られた収益からローンの支払いや修繕費、管理費、固定資産税などの出費があるので手残りは少なくなります。
土地の資産価値が高ければ利回りが低くても大丈夫、という意見もありますが、これを鵜呑みにするのは危険です。
『利回りが低い＝収益が物件価格の割に少ない』わけですから、毎月のローン支払いや修繕費、管理費等を支払うと手残りがかかり少なくなります。
もちろん土地の固定資産税は高くなります。
そうは言っても悪いことばかりではありません。
金融機関によっては土地の資産価値が高いと融資期間を延ばしてくれることがあります。
築古になっても売値が下がりにくい可能性があります。
アパートの修繕費の見積もりについて（はじめての不動産投資）
アパート購入前に、修繕費がどの程度なのか見積もり、収益シミュレーションの中に入れ込みましょう。
アパートの修繕費はおおよそ下記に分類できると思います。
- 内装修繕（原状回復）
- 日常の修繕
- 大規模修繕
余談になりますが、実際にアパートを視察して、メンテナンス状況をチェックしましょう。
アパートオーナーによっては修繕費をケチってメンテナンスしていない場合があります。
当然購入後に日常の修繕や大規模修繕が高額になりますので覚悟しましょう。
内装修繕（原状回復）
内装修繕（原状回復）はいわゆる入居者退去に伴う修繕で、次の入居者を募集するためにお部屋を使用可能なレベルまでに回復させる修繕です。
入居者がお部屋を乱暴に使っていた場合は修繕費が高額になることがあります。
【ワンルームアパートの場合の例】
壁クロス張替：5～8万円
フローリング張替：15～25万円
エアコン交換：7～12万円
3点ユニット交換：50～80万円
日常の修繕
日常の修繕は予防的なメンテナンスやちょっとした破損等の修繕です。
屋上のテレビアンテナの破損に伴う交換、照明器具の故障による破損、水道管の破損、ガス湯沸かし器の交換など、様々な修繕が考えられます。
金額的には多くありませんが、修繕が重なると痛い出費となります。
大規模修繕
大規模修繕は外壁修繕・塗装、屋上防水工事などの数年～十数年に一度の大きな出費を伴う修繕です。
外壁修繕・塗装工事の費用の目安は建物坪数×3万円～5万円で計算できます。
かなりざっくりとした計算ですので、詳細は専門業者に見積もってもらいましょう。
建物の傷み具合や塗り重ねの回数、使用する塗料によっても見積もりが大きく変わります。
戸数について（はじめての不動産投資）
アパートの戸数（＝世帯数）もきちんとチェックしておきましょう。
極端な例ですが、戸数が2戸のアパートの場合、ひとつの部屋が退去した場合、入居率は50%になります。
大雑把に言って家賃収入が半減したのと同じです。
長い期間でみれば入居率は一定になると思われますが、家賃収入が半減した状態が続いた場合、精神的にきついのではないでしょうか。
リスク低減の意味ではある程度戸数があった方が理想的です。
なお、棟数が増えてきて、所有する戸数が増えてくれば特に問題にならないかもしれません。
売買時の仲介業者（はじめての不動産投資）
仲介業者は売主との売買価格交渉や契約手続きはもちろんですが、金融機関選びの相談に乗ってくれたり、決済の段取りもしてくれます。
安心して任せられる業者を選びましょう。
入居者の属性について（はじめての不動産投資）
アパートの入居者の属性は見落としがちなポイントです。
入居者の対応は管理会社に任せているから大丈夫、と思っていると後で痛い思いをします。
どんな人が入居しているのか、管理会社に聞けばある程度分かると思いますが、全てを教えてくれるとも限りません。
こんな人がいるアパートは要注意↓
- 家賃滞納
- トラブルメーカー
- 郵便受けに郵便物を入れっぱなし
- 廊下やベランダにゴミや私物を大量に置いている
- 換気扇から嫌な臭いがする
トラブルメーカーがいる場合は隣家が退去する可能性が高いですし、生活態度がずさんな場合はお部屋を汚く使っている場合が多く、退去時の修繕費が高額になる場合があります。
建物の管理会社（はじめての不動産投資）
建物の管理会社はアパート購入後に自分で変更することもできます。
なので重要度は低いです。
管理会社の対応が悪く、改善を求めてもダメな場合は変更しましょう。
なお、管理会社にも得意不得意があります。
管理会社の知名度よりもどのようなスタンスでアパートを経営していくのかによって選ぶことをおすすめします。
忙しいので全て管理会社に任せたい
→大手の管理会社がいいかも。管理費以外にも細々と請求書が届きますが楽できます。
できるだけマメにアパート状況を知りたい、連絡を取り合いたい
→アパート近くの個人店がいいかも。担当者がひとりなのでレスポンスが早いです。
時間に余裕があるのでメンテナンスはできるだけ自分で行いたい
→どこの管理会社でも大丈夫です。
おわりに
アパートの経営がうまくいくかは購入時にかかっていると言っても過言ではありません。
利回りに惑わされず、仲介業者の営業トークに惑わされず、自分でしっかりアパート選びをしましょう。
購入前にある程度予想ができていれば購入後にトラブルが発生しても落ち着いて対処できますね。
はじめてアパートを購入する方の参考になれば幸いです。
