はじめての不動産投資|アパートの利回り計算(表面利回り・実質利回り)

アパートの利回りとして、『表面利回り』と『実質利回り』があります。

『実質利回り』を見極めることがはじめての不動産投資のポイントになります。

『表面利回り』は単純に年間収入を物件価格で割って算出します。

『実質利回り』は、ローン支払いや各種経費を織り込んで算出します。

収益物件は家賃収入でローンや修繕費、固定資産税、管理費などの各種経費を支払っていきますので、実質利回り重要ですね。

どこまで経費をはじめ、リスクを織り込むかは計算する人の考え方次第です。

それでは具体的な計算方法や経費の見積もりについて見ていきましょう。

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アパートの『表面利回り』について

利回りの計算方法は以下の簡単な式で算出します。

『表面利回り=年間の収入÷物件価格×100』

例えば物件価格1億円で年間の収入が800万円の場合は8%になります。

当然家賃収入が高ければ利回りは上がります。

ここで気を付けなければならないのはアパート購入において、単純に表面利回りで比較してはいけないことです。

続いて実質利回りを見ていきましょう。

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アパートの『実質利回り』について

アパートの実質利回りについて、取得費用と経費から現金ベースで計算してみましょう。

なお、概算であり、実際にはローン利息分や減価償却費などを加味して所得税を算出しなければなりませんが、割愛しています。

空室率も計算に入れ、やや厳しめに計算しています。

下表で計算したところ、表面利回り8%、実質利回り約4.5%という結果になりました。

実質利回り計算(築10年、延べ床面積150坪、2LDK×10部屋のアパートを想定)
取得費用計算
物件価格 10,000万円
購入時諸費用 500万円 物件価格の5%
取得費用 合計 10,500万円
実質年間収入計算
年間収入 800万円
入居率 90% 3年弱で退去すると仮定
実質年間収入 720万円
経費計算
管理手数料 40万円 実質年間収入の5.5%
修繕費(原状回復) 75万円 1年で3部屋入れ替わり
修繕費(メンテ) 40万円 年間収入の5%
修繕費(積み立て) 40万円 大規模修繕費の年間割
固定資産税 50万円
火災保険料 5万円
経費 合計 250万円
実質年間収入-経費 470万円
表面利回り 8% 800万円÷10,000万円
実質利回り 約4.5% 470万円÷10,500万円

実質利回りに空室率を加味しない場合は約5.2%(550万円÷10,500万円)になります。

【その他の計算条件】

原状回復費:一部屋あたり25万円

大規模修繕:15年毎に600万円発生

 

ちなみに10,000万円(1億円)のフルローンを金利2%、返済期間35年で組んだ場合、ローンの年間支払い額は約400万円となり、手残りは70万円です。

入居率が100%の場合でも150万円。

案外少ないですね。

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おわりに

かなり大雑把な計算でしたが、表面利回りと実質利回りの間には大きな開きがありました。

表面利回り8%の物件でも35年フルローンを組んだ場合は手残りが少なく、心もとないものがあります。

単純に表面利回りがいいからと言って、良い物件とは限りません。

入居率や修繕費を見積もりながら実質の利回りを追求していくことがはじめての不動産投資の成功のカギではないでしょうか。

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