アパート入居者が退去!修繕の予算/計画・家賃の再設定について(築古物件運営日記)

1982年建築の築古アパートにて退去があったのでお部屋の様子を確認し、修繕計画や家賃の設定について検討したので記事にしました。

収益物件においてはリフォーム費用の設定は大事ですよね。

リフォーム費用をケチると入居者がつかないし、家賃を下げると利回りが低下して売却時に売りづらくなるし、非常に悩ましいです。

今回退去があったお部屋は入居期間は10年ほど。

10年も入居するとそれなりに修繕箇所が発生します。

加えて築古物件特有の悩みもあります。

畳間があったり、風呂トイレ同室だったり。

周辺の物件に対抗するには価格競争か、リフォームで勝負するか。

家賃を下げ過ぎず、リフォームかけ過ぎず、この辺の加減が難しいところです。

今回、リフォーム予算の設定と修繕計画や家賃の再設定について記事にしました。

この記事を読んだ方の参考になれば幸いです。

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お部屋のスペック確認

まずはどのようなお部屋か説明します。

3階建の2階部分、角部屋。

約41㎡の2DK。

和室2間。

シャワー室とトイレ、洗面台が同室。

玄関ドアは公団ドア(スチールドア)。

退去前の家賃は40,000円。

以上のような築古物件にありがちな仕様となっています。

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退去後のお部屋の確認と修繕箇所の検討

アパート購入後、2回目、1年ぶりの退去ということで、内心ワクワクしながら退去後のお部屋を確認しました。

さすが築古物件。

入居者は比較的お部屋をきれいにつかってくださっていたにも関わらず、出るわ出るわ修繕箇所。

どんどん見つかります。

  • 玄関扉が閉まりにくい&錆びている
  • 浴室排水口から臭気が上がってくる
  • 洗面器から水漏れ
  • トイレタンクから水漏れ
  • 天吊り戸棚の色が変色している
  • 流し台が劣化
  • 換気扇に油がべっとり

その後も点検を続けると修繕箇所が見つかりました。

  • 水道管(鉄管)内部にサビが溜まっている
  • 押入の板が破損
  • キッチン周りのタイルがひび割れ

見れば見る程修繕の必要な箇所が出てくる予想。。。涙

こんなお部屋に10年も住んでくれたなんて感謝です。

写真で紹介します。

玄関扉はスチール製で、いわゆる公団ドア。

ドアの本体が枠に当たって締りが悪く、しかもドア本体の下の方はサビています。

浴室の排水口はトラップ不良で臭気が立ち上ります。

洗面器のPトラップ部分はサビで穴が開き、水漏れ。しかも洗面器本体も落ちかかています。

キッチンの天吊戸棚は変色。

流し台はくたびれています。

水栓金具の後ろのタイルが浮いていました。

タイルを剥がしてみると水道管がサビサビに。

水道管の中もサビだらけ。

コンロ台の上の換気扇はレンジフードではなく、普通の換気扇。時代を感じます。しかも。油べったりです。

押入は木部が破損。

古臭い畳み間。しかも壁は汚れた化粧板です。

浴室はトイレと同室。シャワー部分は露出管が目立ち汚い感じ。

修繕する箇所がやること多そうです。

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リフォーム予算の設定

まずはリフォーム代がどの程度かかるのか見ていきましょう。

かなりアバウトですが概算を表示してみました。

【理想的なリフォーム】

  • 浴室トイレのセパレート(概算:50~100万円)
  • 全室フローリング化(概算:25~35万円)
  • 玄関ドア交換(概算:10~30万円)
  • 流し台交換(概算:15~25万円)
  • 全室クロス張(概算:10~15万円)
  • エアコン設置(概算:8~15万円)
  • 便器交換(概算:8~15万円)
  • 化粧洗面台設置(概算:5~10万円)
  • レンジフード設置(概算:4~7万円)
  • 水道管整備(概算:15~25万円)
  • モニター付きインターホン設置(概算:2万円)
  • その他(木部塗装や網戸張替など)(概算:5~10万円)

合計:157~289万円

家賃40,000円のお部屋にかけられる修繕費用ではありません。。。

家賃39~72ヶ月分って泣けてきます><

今回のリフォーム予算の設定

どんなにリフォームをしたところで所詮は築古物件。

築浅物件には勝てません。

収益を求める以上、ある程度予算に制限を設けなければなりません。

そうは言っても状況が酷いため、下記のとおり設定しました。

原状回復の修繕分:48万円(家賃の1年分)

グレードアップ分:48万円

合計:96万円

家賃の24ヶ月分(2年分)を目標にします。

収益物件における理想的なリフォーム費用

あちこちで調べると以下の目安が紹介されていました。

【調査結果①】3ヶ月

ネット情報では家賃の3ヶ月分と記載していました。

3ヶ月×4万円=12万円

12万円ではさすがに無理。足りないです。。。

参考サイト:OWNER’S SYTLE

【調査結果②】6か月~3年以内

こちらもネット情報。

原状回復に加え、グレードアップして家賃設定を上げた場合のようです。

家賃2年分ならまぁまぁではないでしょうか。

参考サイト:OWNER’S SYTLE

【周辺の類似物件を調査】

不動産ポータルサイトのお部屋の画像から家賃の近い類似物件をピックアップしてどの程度修繕すればいいのか確認しました。

  • 和室2間は空室が目立つ感じ
  • シャワートイレが同室の物件もある
  • 化粧板物件も空室が目立つ
  • レンジフードは必須アイテム

ということは和室のフローリング化と全室クロス張およびレンジフードが必須のようです。

必要最低限のリフォームに加え、周辺類似物件との競争力を持たせたお部屋にしなければ入居者はつかないことになります。

う~ん、結構お金がかかりそう。。。

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リフォーム項目の設定

リフォーム予算の設定から再度リフォーム内容を見直しました。

そして地元の業者さんへ見積もりを依頼しました。

なお、浴室とトイレのセパレートは間取りの関係で現実的でないと判断しました。

項目 内容 種別 予算、一部概算
水道管 鉄管から塩ビ管に交換 原状回復 115,113円(外注)
浴室・排水口 トラップ口交換 原状回復 36,400円(外注)
浴室・洗面器 修繕 原状回復 21,000円(外注)
浴室・水栓金具 交換 原状回復 26,300円(外注)
浴室・ドア 交換 原状回復 5万円(外注)
浴室・壁 パネル貼り付け グレードアップ 15万円
浴室・床 シート貼り付け グレードアップ 6万円
トイレ 交換 原状回復 115,000円(外注)
玄関・ドア 交換 原状回復 121,580円(外注)
玄関・インターホン 設置 グレードアップ 2万円
キッチン・流し台 交換 原状回復 106,090円(外注)
キッチン・水栓金具 交換 原状回復 2万円
キッチン・換気扇 レンジフードへ交換 原状回復 26,850円(外注)
キッチン・天吊戸棚 修繕 原状回復 1万円
木部 塗装 原状回復 30,000円(外注)
押入 修繕 原状回復 1万円
洗濯機給水栓 交換 原状回復 1万円
全室壁クロス 上張り グレードアップ 117,300円(外注)
和室×2室 フローリング化 グレードアップ 261,779円(外注)
エアコン 設置 グレードアップ 82,000円(外注)
照明器具×4箇所 交換 原状回復 56,760円(外注)
小計 原状回復 755,093円
小計 グレードアップ 691,079円
合計 1,446,172円

結果は140万円越え!

予算を超えてしまいました。

家賃36ヶ月分ですね。涙

エアコンは必須アイテムとして、クロス張りやフローリング化が悩ましいところ。

この2つだけで40万円近い出費になります。

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家賃の再設定

原状回復&グレードアップをした場合、周辺相場から家賃を4.5万円まで上げられそうです。

ですが、やや減額して4.3万円で集しようと思っています。

少しでも空室期間が短い方がいいかなと。

当初4万円の家賃に対して3000円アップですので、グレードアップリフォーム分の回収には、691,079円を3000円で割って230ヶ月かかることになります。

230ヶ月=約19年!

現実的ではありませんね。

この辺が築古物件の辛さでしょうか。

予算内に収めるためには何かをあきらめるか、DIYでがんばるか、でしょうか。

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おわりに

築古の収益物件は諦めが肝心。

どんなにリフォームをかけたところで家賃は大幅に上げられるものではありません。

なので、何をやらないか決めること。

これが肝なのでしょう。

ですが、築古物件はDIY魂に揺さぶります。

出来る範囲でがんばってみたいと思います。

DIYの様子は別の記事で紹介していきますね。

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