アパートローン|融資審査が通らない場合の見直しのポイント!必要書類についても

アパートローンの融資の審査が通らない場合の見直しのポイントをまとめました。

なお、この記事は私のように低属性(低年収)でもアパートローンの審査を通過できた実体験を踏まえて書いています。

私自身、低年収、貯蓄わずかな状況から不動産投資(不動産賃貸業)をスタートさせました。

私のように実績のない人間はしっかり理論武装していかないと融資担当者の質問に詰まってしまい、審査が通らない!ってなってしまいます。

実績のある諸先輩方は顔を出すだけで銀行からお金を借りることができるようですが、低属性な私には無理。

なので融資相談から全力投球で真っ向勝負。

資料をしっかり用意して、お金を貸しても大丈夫だよアピールを必至でしています^^;

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アパートローン融資が通らない場合の見直しのポイント

よく言われることですが、大きなポイントは2つあります。

  1. 本人の属性
  2. 物件の担保価値や収支

これらが良好であれば審査通過のチャンスは大です。

金融機関や地域(支店)によっても異なるようですが、概ね類似していると思われます。

まずは『本人の属性』と『物件の担保価値や収支』についてみていきましょう。

本人の属性について

本人の属性はアパートローン申込者の年収や職業、金融資産(家族の資産含む)を加味して決まります。

知人の融資担当者曰く、

  • 借りたお金をがんばって返してくれる人か
  • 浪費癖はないか
  • 親族から将来相続される資産はあるのか
  • 計画的に貯蓄できているか

などをチェックして総合的に範出しているそうです。

場合によっては生活口座や家計簿のチェックするとのこと。

私の場合も通帳と家計簿の確認を求められました。

物件の担保価値や収支

本人の属性がよくても急な社会情勢の変化により、本人の収支が悪化することもあります。

なので物件そのものの担保価値や収支はかなり重要です。

担保価値については単純に『土地の価値+建物の価値』で表されます。

本人に万が一があった際には抵当権を実行して融資した資金を回収しなければなりません。

また、安定的にアパートを経営できるかはアパートの収支が良くなければなりません。

アパートの利回りが低下している昨今では収支改善を目的として頭金を多めに入れるように求められることがあります。

審査を通過させるには

『本人の属性』と『物件の担保価値や収支』を踏まえ、より審査を通過しやすくするポイントを探っていきましょう。

ここでは私の経験や知人からの情報を元にしています。他にもよい方法があれば是非教えてくださいね。

『本人の属性』アップ作戦

資産をたくさん持っており、浪費癖がなく、しっかりお金を返してくれる人間であることをアピールしましょう。

貯金もないし、資産もないよ?という場合でも大丈夫です。

身内に頭を下げて少しでもお金を借りましょう。

付き合いが悪くない限り、多少の金銭は工面してもらえると思います。

この場合、借用書作成をお忘れなく。

身内からであっても贈与とみなされ、金銭の借入額が110万円を超えると贈与税が発生します。

これを回避するために借用書を作りましょう。

また、親が資産を持っている場合は将来相続の可能性があるので自己の資産に入れてしまいましょう。

ここだけの話、私は親に頭を下げてお金を貸してもらいました。

借用書に金利1%と返済額の一覧表を添付して親と金銭消費貸借契約を結びました。

浪費癖があるなら数か月前から倹約家になって、家計簿の収支をよくしておけば大丈夫。

しっかりお金を返してくれる人がどうかは、過去に借金を返済した実績を説明したり、毎月の収支の余力を力説しましょう。

『物件の担保価値や収支』の見せ方

【物件の担保価値】

担保価値から指値を設定します。

売買価格に比べて担保価値が高ければ融資の審査は通りやすくなりますよね。

担保価値の計算方法は金融機関によって異なるので内々で担当者に確認しておくことをおすすめします。

土地の評価については単純に『路線価×敷地面積』の場合や『実勢価格×敷地面積×係数』で評価し、建物の評価については『建築単価×延べ床面積×(耐用年数-築年数)/耐用年数』で評価して、これらの合計(積算)で担保価値を導いているようです。

ここでいう耐用年数は実耐用年数で税法上の耐用年数とは異なります。

RC物件の場合は47年~65年に設定しているようです。

この辺の設定は金融機関によって大きく異なり、また融資期間にも影響してくるところなので是非金融機関に確認しましょう。

【物件の収支】

アパートの収支については家賃収入を基に融資担当者が計算してくれますが、自分で収支計算書を作成して提出することをおすすめします。

自分で作成して、収支が黒字になることをしっかりアピールしましょう。

また、自分で収支計算書を作成すると検討している物件の善し悪しが見えてきますし、指値や修繕を入れる場合の目安を知ることができます。

なお、とある金融機関では『家賃収入×0.7-返済額』がプラスになれば前向きに検討すると話していました。

あと、家賃相場は建物の経過年数によって下がるのが一般的です。

この辺も考慮して収支計算をすると融資担当者は上司に説明しやすいようです。

楽待の簡易シミュレーションは便利ですね。

楽待シミュレーションへのリンク

その他

以上のことを総合的に判断して審査の結果が出るようです。

だらだら書いてしまいましたが、追加の重要なポイントを2つ。

  1. 融資担当者を味方につける
  2. 融資担当者が上司に説明しやすい資料を用意する

融資担当者とは常日頃から関係を気付いておきましょう。

銀行員は忙しいです。

なので手間を省くためにも融資相談の際の資料をしっかり準備しましょう。

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アパートローンの審査通過のために必要なもの

書類関係をまとめてみました。

大半はありきたりな資料ですが、融資してほしい!という姿勢をしっかりアピールする書類はやっぱり『事業計画書(収支計算書)』です。

【仮審査時に必要な物】

  • 物件概要書(広告)
  • 登記簿謄本(土地・建物)
  • 公図
  • 位置図
  • レントロールまたは家賃明細書
  • 身分証明書
  • 確定申告書(3年分)などの所得を証明する書類
  • 履歴書
  • 個人情報に関する同意書
  • 事業計画書(収支計算書)
  • 自己資金の証明になるもの(通帳など)

など

【本審査時に必要なもの】

  • 借入申込書
  • 印鑑証明書
  • 住民票
  • 重要事項説明書の写し
  • 売買契約書の写し
  • 登記簿、公図
  • 納税証明書
  • 建築関係書類(あれば)
  • 金融資産の一覧表
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事業計画書(収支計算書)について

金融機関の窓口でどんなに熱弁を奮ってもきちんと説明できる資料がないと金融機関も信じてくれません。

なので事業計画書(収支計算書)をしっかり作成して熱意をぶつけましょう。

とある物件に熱を入れ過ぎた時は70ページ以上(写真やデータ含む)になったこともあります。

提出した資料は融資担当者のチューブファイルに収められるため、製本せず、クリップ止めしてあります。

事業計画書については別記事で紹介しますね。

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おわりに

淡々と記事を書いていますが、低属性の私の場合は融資相談の前にはあほみたいに修繕費計算や収支シミュレーションをしています。

修繕費がどれだけかかるかわからない場合は知人に聞いたりします。

お金のある方ならいいのでしょうか、私みたいに低属性(低収入)の人間はカツカツの中でアパートを購入する場合は細かいところまで計算しないと不安でしょうがいないです。

審査が通らない場合の見直しのポイントを実体験を交えて記事にしました。

これからアパートローンの審査を受ける方の参考になれば幸いです。

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