不動産投資の始め方|サラリーマンに最適な資産形成方法と種類について

不動産投資を始めてみたいサラリーマン向けに、不動産投資の具体的な始め方や種類、資産形成方法について紹介していきます。

サラリーマンは忙しいですよね。

平日の残業はもちろん、場合によっては休日出勤もあり、馬車馬のように働かされます。

会社にしがみついてあくせく働いても入社から定年まで勤め上げられるのは一握り。

会社倒産やリストラのリスク、体調を崩して働けなくなることだってあります。

不安だらけなサラリーマンだからこそ将来に備えて資産形成をしておきたいですよね。

サラリーマンに最適な不動産投資をまとめてみました。

これから不動産投資を始める方の参考になれば幸いです。

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不動産投資の始め方|サラリーマンに最適な資産形成方法のまとめ

不動産投資と言っても様々な種類があります。

実際の土地・建物を購入する現物不動産の購入から小口化された不動産証券の購入まで様々。

代表的な投資対象を挙げて、それぞれサラリーマンに最適か(手間がかからないか)否か、自己資金、資産形成のしやすさなどについて評価しました。

投資対象 価格 自己資金 手間 資産形成 リスク
現物 一棟物 数千万円~ 数百万円~ かかる
戸建 数百万円~ 数十万円~ かかる
区分マンション 数百万円~ 数十万円~ 少しかかる
駐車場 数百万円~ 数十万円~ 少しかかる
軍用地 数百万円~ 数百万円~ かからない
証券 J-REIT 数万円~数十万円 かからない
クラウドファンディング 数万円~数十万円 かからない

具体的に見ていきましょう。

現物不動産で不動産投資を行う

現物不動産の魅力は何といっても家賃収入が多く見込めること。

きちんと運営すれば保有期間中、家賃収入でローンを返済していくことができます。

手残りがあれば初期投資を数年で取り返えした後、次の不動産投資の軍資金も積み立てることができます。

最終的にはローンの完済した土地・建物、もしくは更地が手に入るという何ともありがたいシステムですね。

一棟物(アパート・マンション)から始める不動産投資

不動産投資と言えば一棟物のアパート・マンションをすぐにイメージするほどメジャーですが、数千万円から数億円と価格は高め。

一棟物は戸数が稼げるため収益が安定しやすく高入居率を保てばそれなりのリターンを得られます。

しかし維持修繕に力を入れないと入居率や家賃が低下し収益が下落しますし、入居者同士のトラブルも発生することがあり、手間がかかります。

ある程度は管理会社に任せることはできますが最終判断はオーナーなので様々な状況で都度意思決定を求められます。

サブリースにする方法もありますが収益低下につながります。

色々面倒事は尽きませんが、土地の権利が所有権であればローンが組みやすく数百万円の自己資金で数千万円の一棟物アパートを購入することができます。

優良物件に出会えれば家賃収入と売却益を両取りできるので魅力的ですね。

なお、『不動産投資と収益物件の情報サイト-健美家』において、同サイトに登録されている平均値が紹介されています。

<一棟アパート>

利回り8.52%( 前期比-0.08ポイント )、価格6,998万円( 前期比-0.61% )

<一棟マンション>

利回り8.03%( 前期比+0.03ポイント )、価格1億6,161万円( 前期比-3.01% )

引用:健美家-収益物件市場動向マンスリーレポート<2021/09>

戸建から始める不動産投資

最近人気高騰中の戸建て投資。

戸建ての魅力は入居率の高さとリフォームの自由度の高さでしょうか。

一般的な戸建ての場合、ファミリー層が入居します。

ファミリー層が戸建てを選ぶ理由のひとつに学区があります。

小・中・高の12年間、子育てが済むまで入居してくれる可能性があります。

ちなみに2020年下期おける平均居住期間(全国)は以下のとおり。

一般単身(学生除く):居住年数2~4年が65.9%と最多

一般ファミリー:居住年数4~6年が61.2%と最多

引用:公益社団法人日本賃貸住宅管理協会-市場データ(日管協短観)

戸建ての場合は一戸当たりの家賃単価が高いので一棟物アパートと比較すると少ない戸数で多くの家賃収入を得ることができます。

しかし戸建ては修繕費がかさみます。

居室はアパートに比べて広いですし、外構も手を入れるとなるとどんどん万札が出ていきます。

サラリーマンであっても定休日がしっかりしていればDIYで修繕費を低減できますのでやる気と気合で収益アップは図れます。

また戸数が増えてくれば分散投資につながり、地勢的なリスク回避になります。

あちこちに戸建てが増えてくると管理が大変ですが^^;

なお、物件価格は数百万円から数千万円程度。ローンを組めば自己資金数十万円から数百万円で抑えられます。

区分マンションから始める不動産投資

一般的なマンションは鉄筋コンクリート造でしっかり作られているため長期保有が可能です。

投資用区分マンションの場合、価格は数百万円からとリーズナブル。

借り入れに頼らなくてもサラリーマンのボーナスを何回か貯蓄すれば現金で購入できる価格です。

健美家のサイトでの平均値は1,600万円程度。

<区分マンション>

利回り7.24%( 前期比-0.07ポイント )、価格1,583万円( 前期比+2.00% )

引用:健美家-収益物件市場動向マンスリーレポート<2021/09>

サラリーマンなら区分マンション投資のローンを組みやすいと思いますが、収益はしっかり計算する必要があります。

しかし年数の経過とともに修繕積立金や管理費が上昇し、収益を圧迫します。

表面利回りばかりに目が行きますが、実質利回りを計算しなくてはなりません。

また管理組合の修繕積立金の積立額もチェックが必要。

管理組合によっては借り入れをして大規模修繕を行っている場合があります。

マンションの管理は管理会社に任せている場合が多いので運営が楽です。

なお、よく目にする区分マンション投資の広告は物件価格が高いように思います。

不動産投資の対象として良案なのか検証が必要です。

別の機会に調べてみたいと思います。

駐車場経営から始める不動産投資

商業地周辺であれば時間貸し駐車場にして収益を上げることができます。

また住宅地では土地の値上がりを狙って一定期間月極駐車場として運営し、地価が上昇後に売却益を狙う方法もあります。

なお、建物が建っていないため住宅用地の特例(固定資産税の価格×1/6など)が受けられず、アパートや戸建て用地に比べて土地の固定資産税が高くなります。

将来戸建てを建てる予定の土地を一時的に駐車場にするにはいいかもしれません。

軍用地による不動産投資

在日米軍に賃貸している土地を購入して賃貸料(軍用地料)を稼ぐ投資法になります。

賃借人は国であるため安心して保有することができます。

修繕費もかからず入居率に悩まされることもないため手間はほとんどかかりません。

軍用地料は年1~2%程度の幅で年々上昇しているため、取引価格もそれに伴い上昇します。

軍用地が返還されない限りは国から軍用地料が入ってくるためリスクの低い投資法と言えます。

数百万円程度で購入できますが、最近は過熱気味で価格が高騰しています。

今後価格が下落するリスクや賃貸している土地が返還されるリスクがあります。

金融機関からの担保評価は高いため、借り入れはしやすくなります。

不動産証券化で不動産投資を行う

不動産の証券化とは、不動産の証券化という特別の目的のために設立された法人などが、不動産が生み出す賃料収入などの収益を裏付資産にして証券を発行して、投資家から資金を調達する手法です(引用:国土交通省-不動産証券化の実態調査)。

得られた家賃収入や売却益を投資家に再分配することにより投資家は利益を得ることができます。

個人で大きな借金を背負う必要がないため、リスクは低めですが、得られるリターンも小さくなります。

J-REIT(不動産投資信託)で始める不動産投資

J-REITは証券会社で取り扱っています。

投資信託ですので株のように簡単に売り買いできます。

配当金を得ることもできますし、価格が上昇すれば売却して利益を得ることもできます。

現物不動産と違い、購入の都度登記する必要はありません。

一般社団法人不動産証券化協会の動画が分かりやすいので紹介します。

動画で分かるJリート2017

<2021年9月10日時点の利回り(上位3つ)>

  1. タカラレーベン不動産投資法人:5.34%(1口109,005円)
  2. エスコンジャパンリート投資法人:5.23%(1口121,555円)
  3. マリモ地方創生リート投資法人:5.19%(1口139,704円)

5%以上と高利回りですが、現金買い(信用取引除く)の必要があります。

価格は変動しますので下落リスクもありますし、目論見通りの収益が上がらなければ分配金も少なくなるリスクがあります。

万が一投資法人が経営破綻した場合は物件を売却して売却益が残れば投資家に再分配されます。

購入額が小さく、流動性も高いのですぐにでも始められるお手軽な不動産投資と言えます。

手間もかかりませんし、サラリーマンにはもってこいですね。

不動産クラウドファンディングで始める不動産投資

不動産クラウドファンディングはインターネットを通じて各ファンドに出資を行い、運用益を分配金として受け取ることができる、不動産小口化商品のひとつです。不特法事業者が一般の投資家から小口で投資資金を集めて不動産への投資を行い、その収益を分配します(引用:LIFUL不動産クラウドファインディング)。

不動産の運用を事業者が行うので低リスクで不動産投資を行うことができます。

利回りは5~10%とJ-REITに比べてやや高めですが、出資金が運用期間終了まで拘束されることが多く、証券としての流動性は非常に低くなっています。

こちらも現金出資の必要があります。

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まとめ

一般的なサラリーマンの資金力ならいずれの投資もチャレンジできると思います。

リスクと手間を惜しまずに一棟物を購入して大きく資産を増やすか、手間いらずかつ地道にJ-REITでコツコツ稼ぎ安定して収益を上げるか、などスタンス次第ですね。

投資である以上、リスクはつきものです。

リスクと向き合いながら資産形成を進めていければいいなと思います。

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