この記事は不動産投資に初めてチャレンジする方向けに書いています。
不動産投資で儲ける仕組みは家賃収入で儲ける方法と転売で儲ける方法の主に２つ。
家賃収入と転売の両方の組み合わせもあります。家賃収入を得ながら数年後に高値で売却する方法ですね。
ここでは特に家賃収入で儲ける仕組みについてシンプルに解説していきます。
目次
初めての不動産投資｜家賃収入で儲ける仕組み
家賃収入で儲ける仕組み
家賃収入で儲ける仕組みは収支（満室時家賃収入×入居率－経費）をプラスにすること。
家賃収入の入る仕組みは簡単。
①土地や建物を購入
②購入した土地や建物を誰かに貸す
③地代や家賃が入る
例えば2DK×2戸の小型アパートを1,000万円で購入。
1戸5万円で借り手が見つかれば5万円×2戸×12ヶ月で、年間120万円入ります。
利回り12%！すごいですね^^
1,000万円のアパートを4棟持てば年収480万円！
脱サラ目前！！などと夢を持ってしまいますが残念ながら現実はそううまくはいきません。
空室と経費が発生するからです。
アパートは入居・退去を繰り返しますので100%満室にはなりません。
単身者向けなら3年程度、ファミリー向けなら4年程度のサイクルで入退去があります。
退去が発生したら入居まで3ヶ月程度はかかることがあり、空室期間が発生します。
例えば順調に運営できている単身者向けアパートだとしても、3年サイクル入居まで3ヶ月かかると想定した場合の入居率↓
入居率＝（36ヶ月－3ヶ月）×36ヶ月≒92%
またアパートを運営する以上、色々な経費が発生します。
経費の具体例としては以下の項目でしょうか。
・管理費
・修繕費
・消耗品費
・水道光熱費
・火災保険料
・固定資産税
・所得税
修繕費については日々のちょっとした修繕、退去時に伴う原状回復修繕、十数年毎に実施する大規模修繕など、内容も金額も様々。
築古物件になれば修繕費はかなり大きくなります。
ちょっと引っ張ってしまいましたが、家賃収入で儲けるには『満室時家賃収入×入居率－経費』がプラスになればOK（減価償却費は考慮せず）。
シンプルに言えば入居率を上げて、経費を抑えればより儲かります^^
家賃収入で儲けているか簡易チェックしてみよう
【条件】
物件価格：1,000万円
家賃収入：年収120万円（表面利回り12%）
空室率：90%
経費率：家賃収入の30%（様々な経費を丸めています）
この時の年間の実収入『家賃収入×入居率－経費』は
120万円×90%－120万円×30%＝72万円
となり、年間72万円の儲けが出ていることが分かります。
実質利回り7.2%で悪くない投資となります。
ローンを組んで購入する場合はローンの元金返済と原価償却費についても目を向ける必要があります。
経費の具体化と収支計算
【条件】
- 物件価格：1,000万円
- 間取り：2DK×2戸
- 建築面積：30坪
- 敷地面積：30坪
- 築年数：30年
- 家賃収入：年収120万円（表面利回り12%）
- 入居率：90%（3年毎に入退去・空室期間3ヶ月）
これらの条件の場合、どんな経費に毎年どれくらいの費用がかかるのが大雑把に見ていきましょう。
管理費
不動産管理業者が受け取る管理手数料。
一般的な管理費用は家賃の5%が一般的。
消費税率10%とすれば実質5.5%となります。
120万円×入居率90%×5.5%≒6万円
修繕費
【日常的な修繕】
照明器具が故障した、流し台がダメになった、エアコンが壊れた、などオーナー負担の修繕が日々発生します。
ざっくりと家賃の3%で計算します。
120万円×入居率90%×3%≒3万円
【原状回復修繕費】
入居者が退去すると次のお客様のためにお部屋をきれいにリフォームしなければなりません。
2DKのお部屋のリフォームを1回の退去ごとに20万円かけるとすれば、3年で退去なので、単年当たりの原状回復修繕費は以下の式。
20万円×2戸÷3年≒13万円
【大規模修繕費】
15年毎に外壁補修工事および屋上の防水塗装工事を行うとします。
ざっくり150万円と想定。
単年ベースでは150万円÷15年≒10万円
消耗品費
共用灯の電球交換などに充てます。
ざっくりと家賃の1%で計算。
120万円×入居率90%×1%≒1万円
火災保険料
建築面積30坪と小ぶりな建物なので、ざっくり3万円とします。
固定資産税
ざっくり5万円とします。
合計
以上の経費合計で41万円
経費率＝41万円÷120万円≒34%
収支
満室時家賃収入×入居率－経費
＝120万円×90%－41万円
≒67万円のプラス
その他
今回はアパートを現金で購入した場合です。
実際には融資を利用すると思います。
仮にフルローンで1,000万円借り入れした場合、ローン年数20年、金利2.5%とすれば、年間の返済額は75万円。
そうすると実質家賃収入67万円からローン返済分の75万円を引いて、実際には8万円の手出しが発生してしまいます。
不動産投資で儲け続けるために
繰り返しになりますが、家賃収入で儲ける仕組みは収支（満室時家賃収入×入居率－経費）をプラスにすること。
これを継続していくためには収支を常にプラスに保つため、入居率の向上、経費の削減を図ることが必要です。
おわりに
ここまで読んでいただきありがとうございます。
家賃収入で儲ける仕組みを説明してきました。
アパート等の不動産投資では入居率と経費が重要です。
ですが、実際には簡単ではありません。
入居率向上の対策や経費削減については別の機会に記事にしてみますね。
