法定耐用年数を超えた建物の償却年数一覧|中古物件の償却期間を計算しよう

法定耐用年数を超えた建物の償却年数を一覧にまとめました。

不動産投資において中古物件を選ぶ際、法定耐用年数を超えた物件も選択のひとつになることがあります。

法定耐用年数を超えたからと言っても減価償却ができないわけではありません。

超築古物件を見つけた際に、償却期間が頭に入っていると経費計算が楽ですね。

法定耐用年数を超えた建物の償却年数一覧

法定耐用年数を超えた建物の償却年数を下記の表に一覧でまとめました。

用途は住宅用と事務所用に絞っています。

RC造だと法定耐用年数越でも9年の償却期間がありますね。

構造用途法定耐用年数法定耐用年数超え

建物の償却年数

RC造、SRC造住宅用47年9年
事務所用50年10年
木造住宅用22年4年
事務所用24年4年
鉄骨造住宅用(4mm<肉厚)34年6年
住宅用(3mm<肉厚≦4mm)27年5年
住宅用(肉厚≦3mm)19年3年
事務所用(4mm<肉厚)38年7年
事務所用(3mm<肉厚≦4mm)30年6年
事務所用(肉厚≦3mm)22年4年

参考:国税庁確定申告書等作成コーナーよくある質問

法定耐用年数越えの物件の償却年数については以下の考え方に従います。

中古物件の償却期間を計算しよう

中古物件の償却期間は以下の計算式で求めます。

(1) 法定耐用年数の全部を経過した資産

→その法定耐用年数の20%に相当する年数

(2) 法定耐用年数の一部を経過した資産

→その法定耐用年数から経過した年数を差し引いた年数に、経過年数の20%に相当する年数を加えた年数

引用:国税庁No.5404中古資産の耐用年数

文章だと分かりづらいので例文で見ていきましょう。

例えば築30年の鉄筋コンクリート造(RC造)を購入した場合は以下の計算式になります。

①法定耐用年数から経過した年数を差し引いた年数

47年-30年=17年

②経過年数10年の20%に相当する年数

30年×20%=6年

③耐用年数は上記の合計

17年+6年=23年

となります。

式をまとめると『法定耐用年数-経過年数+経過年数×20%』になります。

法定耐用年数越えの物件の場合は法定耐用年数-経過年数がゼロと見なせるので単純に以下の式が成り立ちます。

『経過年数×20%』

小数点以下は切り捨てします。

そもそも耐用年数越えの物件に融資はつくの?

多くの地銀の基本的な方針は『融資年数=法定耐用年数-築年数』になっていますが、場合によっては残償却年数を認めてくれる場合があります。

また、融資に積極的な信用金庫や信用組合によっては60年または65年から築年数を引いて残年数を融資期間とすることもあるようです。

なので法定耐用年数越えだから融資は無理!などと諦めるのは早いです。

実際、私が利用している信用金庫でも築古物件であっても法定耐用年数を超えて融資しています。

おわりに

法定耐用年数を超えても減価償却ができます。

減価償却の期間は法定耐用年数と築年数(経過年数)によります。

償却期間が過ぎた後に心配なのはデッドクロスです。

減価償却費は経費になり、税金の支払いを抑えてくれます。

しかし減価償却が終わり、減価償却費という経費が発生しないままローンの返済を続けると現金は貯まらないけど所得税のかかる状態となり、黒字倒産の危機が訪れます。

残償却期間を把握して安全に不動産を所有できるようにしたいですね。

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