アパートローンの融資審査時に提出する事業計画書（収支計算書）の内容と作成方法について、審査に通過した事例を基に解説していきます。
アパートローンの申し込みをする際、事業計画書はマストアイテムではありませんが、低属性の場合やより好条件で借り入れをする場合はあった方がいいようです。
お借りしたお金をしっかり返済できることを事業計画書を根拠に融資担当者に説明しましょう。
融資担当者からその上司に説明する際に事業計画書があると説得力しやすくなります。
私の場合、年収300万円台だった当時、借入額1億円の審査を通過したことがあります。
今回、実際に作成した事業計画書を眺めながら記事を書きました。
事業計画書を書こうかどうか悩んでいる方の参考になれば幸いです。
こちらの記事もよかったら参考にどうぞ。
▶アパートローン｜融資審査が通らない場合の見直しのポイント!必要書類についても
目次
アパートローンの事業計画書(収支計算書)の添付書類一覧
私が融資相談の際に用意している書類は以下のとおりです。
- 物件概要書
- 位置図
- 間取図
- 登記簿謄本（土地・建物）
- 公図
- 地積測量図
- 建物図面
- 路線価図
- 収支計算書
- 修繕費計算書
- 家賃設定根拠資料
- 土地相場根拠資料
- 物件写真
とある物件で、熱を入れた時は95ページ以上（写真やデータ含む）になったこともあります。
資料は製本せずにクリップ止めしてあります。
現物はこちら↓
いつもお世話になっている融資担当者はチューブファイルに資料をおさめるので製本の必要はないと判断して仮留め程度です。
アパートローンの事業計画書(収支計算書)の内容と作成方法
具体的にひとつずつ見ていきましょう。
物件概要書
不動産ポータルサイトや仲介業者から取り寄せます。
位置図
不動産ポータルサイトに物件位置が紹介されていますのでそのまま利用するか、別途地図をプリントアウトしておきます。
物件の位置にマーカーで目印をつけましょう。
間取図
仲介業者から取り寄せます。
間取図からお部屋の使い勝手や需要があるお部屋かどうかを読み取ります。
間取り図を作成していない業者さんもいるので確実にあるとは限りません。
その場合、お部屋の様子は外見（玄関や窓、換気扇、梁の位置など）から室内の間取りを予想します。
登記簿謄本（土地・建物）
とても重要な書類です。
法務局に行けば誰でも取得することができます。
仲介業者に言えばコピーして渡してくれますが、通常査定時に取得するために日付が古い場合が多いです。
現在の所有者（登記名義人）が誰なのか、抵当権はついているのか、など現在の権利関係を確かめます。
また、所有権の移転状況や抵当権の様子から売主がどのような状況で売りに出したのか想像します。
急ぎ売りなのか、そうでないのか、指値は通りそうか、など。
公図、地積測量図、建物図面
こちらも法務局で取得することができます。
公図には土地の区画が明記されているので周辺土地との関係を確認します。
取引の対象となる土地が接道義務を果たしていても前面道路の種類によっては登記簿を取得することをお勧めします。
二項道路や既存道路などは私道の場合が多く、後々に通行権のトラブルに巻き込まれることがあるので十分注意しましょう。
路線価図
国税庁のページから取得します。
土地の評価をする際に路線価を参考にしますので取得して添付しておきましょう。
収支計算書
家賃収入等から各種経費を引いてどの程度余力が残るのかチェックします。
イメージとしては以下のとおり。
『家賃収入等×空室率－各種経費』
空室率は地域毎に予想を立てて入力します。
なお、融資担当者から審査の際に用いる空室率を教えてもらえることがあります。
その場合はそれにならって入力します。
あと、収支は損益（経費）ベースと現金ベースの2パターンで表すと便利です。
減価償却額や元金返済額のバランスによっては損益は黒字でも現金残高が減っていくこともありますし、現金が残っても赤字の場合もあります。
なので2パターンで表示することをお勧めします。
私の場合、収支計算には以下のものを織り込んでいます。
- 元金返済額
- 支払利息
- 不動産管理手数料
- 修繕費
- 大規模修繕費積立（経費にはなりません）
- 固定資産税
- 地方税
- 火災保険料
- 消耗品費（共用灯などの消耗品）
- 水道光熱費
- 設備リース料（太陽光発電設備など）
エクセルで計算式を設定しておけば、各種条件を入力すれば上記額が推定できるので便利です。
固定資産税についても、路線価と敷地面積、建物の種類・規模・築年数などから計算式で推定できるようにしています。
なお、私の場合は修繕費は家賃等の10%で、大規模修繕費積立は家賃等の5%で仮計上しています。
また、支払利息を計算する際の金利は実際の金利よりも少し高めにしています。
ストレスをかける意味もありますが、金融機関へのアピールが狙いです。
支払利息が金融機関の儲けになりますので、一緒に稼ぎましょう！と暗にアピールしています。
修繕費計算書
私の場合、修繕費は2種類見積もります。
- 取得直後に必要な修繕費
- 維持に必要な修繕費
取得直後に必要な修繕費は例えば外壁塗装や水道管の交換工事、屋上の防水塗装などで、大規模修繕の意味合いです。担保に余力があれば取得直後の修繕費も物件取得費用に含めて借り入れできることがあるので是非計算しましょう。
維持に必要な修繕費は定常的に発生する修繕費で、維持管理費用（タンク清掃）や各部屋が退去した際の原状回復費用を含めて計算します。これらを求めて収支計算書の『修繕費』の欄の根拠にします。
経験上ですが、家賃等の10%で修繕費を設定しておくとお釣りがくるようです。
家賃設定根拠資料
各種ポータルサイトから同程度の間取りの家賃相場を確認します。
物件資料をひとつひとつ確認するので結構面倒です。
図面でまとめつつ、基となった資料も添付しています。
また、ざっくりとしていますが地域別に平米単価をまとめたサイトもあるので参考にして家賃を設定します。
こちらのサイトは築年数別に平米単価がグラフで評されるので便利です↓
土地相場根拠資料
こちらも同様に各種ポータルサイトから情報を集めます。
上述した住宅家賃相場｜ウチノカチも土地相場を確認できますが、土地の場合は用途地域や形状、道路、位置、接道の有無、前面道路との関係など、多数の要素により価格がばらけるのでここではウチノカチはあまり参考になりません。
ポータルサイトから対象地と同等の条件の土地を探し出して相場を求める方がよいようです。
もちろん、ポータルサイト上の情報は売れ残りの物件ですから、土地相場を求めるときはやや低めに設定します。
なお、不動産流通機構（レインズ）にアクセスできる場合は積極的に活用しましょう。
物件写真
外観、内観はもちろんのこと、接道状況や土地境界、側溝、公共下水などの有無が分かるように撮影しておくと後々役に立ちます。
この物件の場合は床下の状態も載せました↓
金融機関に提出する写真は修繕計算書とリンクさせると修繕費の必要性のアピールになります。
物件のいいところも悪いところも両方出力しておくといいですね。
おわりに
書き出してみると事業計画書（収支計算書）の添付資料は多いものですね。
全ては収支を求めるための根拠となる資料です。
アパート購入前にしっかりストレスをかけてシミュレーションしておけばアパートの運営が楽になります。
しっかりした事業計画書で安定黒字経営を目指しましょう^^
