年収300万円台からの不動産投資戦略|低属性でも1億円のアパート融資を引き出した私の方法

2019年夏、当時年収300万円台だった私が1億円のアパート融資の内諾を得た方法を紹介します。

審査仮申し込みの結果、頭金5%、物件価格1億円のうち9,500万円まで融資OKとの返答をいただきました。

結局は指値が通り、物件価格9,500万円で購入。

その内、借入金は9,000万円としました。

その後、融資の本申し込みも無事に通過し、物件購入に至りました。

私の実践したことがすべて融資につながったかどうかは分かりません。ですが、この記事を読んだ方の参考になればと思い、まとめてみました。もしよろしければ皆さんの方法も教えていたらければ幸いですm(_ _)m
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年収300万円台からの投資戦略のまとめ

年収300万円台の低属性でも1億円の融資を引き出せた私の方法をまとめてみました。

まずはどの程度低属性かということで当時の私の状況↓

小さな街の個人経営のお店に勤務して4年目。

年収380万円程度=世帯年収(妻は専業主婦)。

貯金は250万円程度。

税引き後の手取りは家族4人の生活に消えていき、貯金ができない状態が続いていました。

しかも日本育英会の奨学金の返済も残っていました。

学生時代に累計400万円借り入れし、就職したら難なく返せるだろうと思っていましたが、現実は厳しいですね。

融資を引くために私が行動したことは以下のとおり。

  1. 不動産関連本を多数読破(本棚に100冊程度あります)
  2. 脈ありの金融機関の方々と仲良くなる
  3. 金融機関から求められた書類はすぐに提出
  4. 事業計画書を作成し事業の継続性をアピール
  5. 現金や資産を多方面から掻き集めて属性アップ

具体的に見ていきましょう。

①不動産関連本を多数読破(本棚に100冊程度あります)

とにかく本を集めました。

半分は中古。

ネット通販や近所の書店、隣町のブックオフまで足を運び、手当たり次第に購入しました。

複数の本を読むと融資の引きやすい物件の特徴がわかってきました。

『積算価格が高い=担保評価が高い』

また、複数の収益物件が欲しいので、買い進めることも考えました。

本には『キャッシュフローが重要』とも書いてありました。

要約すると価値ある物件をできる限り安く買いなさい、ということですね。

う~ん。

そんな都合の良い物件はまず市場に出ませんよね。。。

ですが、金融機関側がどのようにして融資にOK出すのかは何となくイメージできました。

 

と、勉強しているうちに、良さそうな物件が。。。

早速金融機関回りをしました。

②脈ありの金融機関の方々と仲良くなる

まずはとにかく金融機関を回ってみようと近所の地銀から手当たり次第に回ってみました。

と言っても私の住んでいる南の島には金融機関の数に限りがあります。

地銀系は門前払い(アポなし突撃なので当たり前ですが^^;)。

労金は頭金2割必要と言われて意気消沈。

信金が唯一話を丁寧に聞いてくれました。

今考えると知人からの紹介で金融機関回りをすればもっとスムーズだったなと、反省しています。

信金ではいきなり支店長が対応してくれました。

アポなし突撃でしたが、運がよかったのでしょう。

30分程度雑談を交えつつ、物件の概略を説明したらまずは検討してみたい、との返答をいただきました。

副支店長、融資担当者も紹介され、挨拶&名刺交換。窓口の方にも挨拶。

これは脈アリ!と判断。気合が入ります。

その後、必要書類の提出や打ち合わせのため何度も足を運んだため、行員の皆さんと顔なじみになり、入店しただけでブースに案内されるようになりました。

③金融機関から求められた書類はすぐに提出

相談して以降、金融機関担当者から必要書類の件で度々電話がかかってくるようになりました。

その都度すぐに書類を用意してFAXもしくは外回りのついでに書類を届けて、できる限り提出のスピードを速めつつ、顔を出すようにしました。

④事業計画書を作成し事業の継続性をアピール

事業計画書はエクセルで収支計算をリアルに追及して作成しました。

固定資産税はもちろん、退去者が出た時の修繕費や外壁塗装などの大規模修繕積立金、電球などの消耗品類、思いつく全てのものを入れ込みました。

リアルに作り過ぎて収支が真っ赤っかな事業計画書が出来てしまいましたが、正直に提出しました。

担当者から入居率85%で作成するように、との指示でしたのでしょうがないです。

担当者曰く、「収支にストレスをかけるための入居率です。」とのこと

実際には入居率90%~95%は行けそうな地域だったので、赤字分は給与収入やボーナスから補填します、と言うことにしました。

別の物件ですが、事業計画書の作成についてまとめた記事です↓

アパートローン|事業計画書/収支計算書の内容と作成方法(審査に通過した実例)
アパートローンの融資審査時に提出する事業計画書(収支計算書)の内容と作成方法について、審査に通過した事例を基に解説していきます。 アパートローンの申し込みをする際、事業計画書はマストアイテムではありませんが、低属性の場合やより好条件で...

上記の記事は一棟目購入から1年後に書いています。

一棟目購入の際はもうちょっと頼りない事業計画書でした。

⑤現金や資産を多方面から掻き集めて属性アップ

物件の収支が大丈夫ならあとは本人の属性です。

一番のポイントは『借りたお金を返してくれそうな人であるかどうか』だそうですよ。

今回、私がとったのは『年収は少ないけど、資産はあるよ?作戦』です。

次のことをアピールしました。

  • 物件の収入でローンを返済します!
  • 自己資金は1,000万円用意します!(実際の貯金は250万円ですが^^;)
  • 親に資産(不動産)があります!(複数いる相続人の一人です^^;)

肝心の自己資金ですが、不足分を親からこっそり借り入れしました。

もちろん借用書を作成し、きちんと利息を払う契約です。

毎月親名義の定期積立に返済金が口座から差し引かれています。

親の資産(不動産)である実家については適当です。

実家にまだ住宅ローンが残っていますが、少しでも属性がよくなるように見せました。

アパートの収入以外の収入や資産をどの程度評価してもらえるかわかりませんが、やれるだけのことはやりました。

 

アパートローンの審査が通らない場合の見直しのポイントをまとめた記事です↓

アパートローン|融資審査が通らない場合の見直しのポイント!必要書類についても
アパートローンの融資の審査が通らない場合の見直しのポイントをまとめました。 なお、この記事は私のように低属性(低年収)でもアパートローンの審査を通過できた実体験を踏まえて書いています。 私自身、低年収、貯蓄わずかな状況から不動産...

 

以上の①~⑤で年収300万円台の低属性の私でも1億円の融資の内諾を得ることができました。

こんな私に1億もの大金を貸してくれるという、金融機関の思いき切った決断に感謝しておりますm(_ _)m

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購入した物件スペックは?

物件のスペックが良かったから審査が通ったのかな?と思いましたが、そうでもないようです。

  • 家賃等の収入800万円程度
  • 土地240坪
  • 建物200坪
  • 築年数37年オーバー
  • RC12世帯アパート
  • 田舎の一等地(役所徒歩圏内)

物件価格9,500万円で表面利回り8.4%と、築年数からすればそれほど高利回りでもありません。

積算価格は土地建物合わせて9,000万円程度(土地は実勢価格ベースで算出)。

担保評価は土地の実勢価格×70%とした場合、土地建物合わせて7,200万円程度。

担保割れしているのに融資が通ったのが不思議でなりません。

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おわりに

この記事にまとめてみましたが、なぜ融資が引けたのか、謎です。

支店長の気まぐれかな?笑

いやいや、先日融資担当者とプライベートでお会いしましたが、あの時の融資はがんばったよ!と話していました。

担当者、支店長、副支店長、それぞれが力を合わせて本店に掛け合ってくれたようです。

金融機関の皆さんと仲良くなったのが融資を引けた一番の要因かもしれません。

皆さんの頑張りに応えるべく、しっかり借入金を返済していかなければなりません。

身が引き締まる思いです。

(後日談)

1棟目から2年後の2021年初夏。

2棟目を購入することができました。

1棟目で担保割れしているので無理だと思いましたが購入することができました。

2棟目に向けてこのときに実践したことは

  • 奨学金を繰り上げ返済
  • 定期的に金融機関担当者に連絡を取っていた
  • 積立定期預金に加入
  • 1棟目の家賃収入を2棟目の購入資金に充当

などです。

2棟目は1棟目の半分の規模。

これで、家賃年収は1.1千万円オーバー、借金は1.4億円オーバーの不動産オーナーになれました。

ローンの返済、日々の経費、大規模修繕に備えての積み立て、税金の支払いのため、生活に回す余裕はありません。

規模は大きくなりましたが生活は相変わらず慎ましやかな感じです。

ですが元金均等返済でローンを組んでいるので年々楽になっていく見込みです。

そしてまた自己資金をためて3棟目を買いたいな~。

将来が楽しみです^^

不動産
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