BSアンテナを自分で設置する方法の紹介です。

BSアンテナの方向設定って難しいイメージがありますが、スマホアプリや専用の取付金具を使用すれば初めてでも簡単！

今回、中古のアンテナを入手し、ベランダのコンクリート手すりに取り付けた事例を紹介していきます。

BSアンテナを自分で設置するためのおすすめ取付金具

BSアンテナを自分で設置するには日本アンテナ製のアンテナ取付金具がおすすめです。

コンクリート手すりの幅（厚み）は60mmから300mmの範囲でOK。

通常の鉄筋コンクリート造の手すりなら10cm程度なのでちょうどいいサイズです。

実際の写真はこちら↓

シンプルですね。

価格は５千円程度。

商品リンク↓

マストは直径38mm。

アーム部分のアップ。

反対側を撮影。

手すりを挟み込むところ。

アーム内部の固定ボルトを回すと抑え板が移動する仕組み。

アームのアップ。

手すりに取り付けた様子↓

仮固定をした後、BSの電波を探していきます。

日本アンテナ アンテナ取付金具(コンクリート手スリ用) CK-38WR

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設置までは簡単ですが、問題は電波探しです。

BSアンテナを自分で設置するためのおすすめスマホアプリ

よく言われるのが、設置は簡単だけど、BSの電波をキャッチするのが難しい。

しかしスマホアプリを使えば意外と簡単に微調整＆設置を行えます。

今回使用したアプリがこちら↓

日本アンテナのBSコンパス。

まずは

『設置前の確認』を押す。

地域を選ぶとするとスマホを使っておおよその方向を合わせることができます。

方位と仰角。

続いて

『アンテナを設置する』をプッシュ。

スマホを使って水平出しをして、アンテナの仰角表示で微調整します。

再度方位を調整。

最後にテレビの電波受信状況を見ながらネジで微調整。

調整箇所も表示していくれるという優れものです。

ここまで20分弱。

最終的な受信状況はアンテナレベル95！

ばっちりBSを見ることができました。

おわりに

『日本アンテナ　アンテナ取付金具』とスマホアプリ『BSコンパス』を使えば20分程度でBSアンテナが設置完了できました。

初めてでも簡単に調整できる『BSコンパス』は超便利。

『日本アンテナ　アンテナ取付金具』はコンクリート手すりに簡単かつ短時間で設置が完了しました。

作業完了後、自分で設置したアンテナで人工衛星からの電波をキャッチした感動にしばらく浸っておりました。

地上波はアンテナが見えるので当たり前な感じがしましたが、見えない人工衛星からの電波を受信できるって、BSアンテナすごいです。

AT-1乾電池式の防犯カメラを購入したので特徴や付属品の紹介をしていきます。

AT-1は配線いらずで設置できるので確認したい場所に簡単に設置できます。

またセンサー付きで動きがあった場合のみの撮影が可能。

なお、今回ゴミトラブル防止のためにアパートに設置しました。

乾電池式防犯カメラMOVE SHOT『AT-1』の特徴について

名称は乾電池センサーカメラMOVE SHOT『AT-1』。

『AT-1』の特徴は以下のとおり。

• 乾電池式のため配線不要
• カメラ固定方法が複数選べる（三脚に固定、ベルト留め、壁掛けなど）
• 温度検知センサー内臓
• IP66相当の屋外仕様
• SDカードは最大128GB可能
• モニター内臓で現場で確認OK
• 夜間は赤外線白黒映像

パッケージを眺めていきます。

特徴が箇条書きで書かれていますね。

どのようなシーンで活躍するか紹介されています。

鳥獣害・フン害の対策にも使う場合があるようですね。

製品仕様の詳細が書かれています。

使用を一部書き出してみましょう。

• 電源：単3形乾電池4本
• 稼働時間の目安：動画録画5～6時間分
• イメージセンサー：2MP HD COMSセンサー
• 音声：集音マイク内臓
• 画角：水平約80°、垂直約40°
• 検知センサー：PIR方式 検知距離最大約18m
• 赤外線投光距離：約20m
• フレームレート：1920×1080 25fps

パッケージには大きくアピールされていませんでしがた集音マイクが内臓されていますね。

基本的な取付方法は

• 自立置き
• ベルト留め（ベルトが付属します）
• 壁付け（部品が付属します）
• クリップ留め（別売り）

の4つ。

三脚用のねじ穴もあるので三脚にも取り付け可能です。

また、専用のソーラーパネルも販売されています。

乾電池式防犯カメラMOVE SHOT『AT-1』の外観や付属品について

パッケージを開けて『AT-1』本体と付属品を見ていきましょう。

箱の中には本体およびベルト、ケーブル、壁掛け用部品が入っていました。

本体外観。

下の黒い部分が赤外線投光装置でしょうか。

本体右側の留め金を開けると本体が開きます。

内部には液晶モニターや電池ボックスがあります。

SDカードは側面から挿入します。

試しに手元の4GBカードを挿入。

下側には電源スイッチやコネクタ類があります。

設定画面。

カバーをした状態の下側。

カメラ三脚用の雌ネジが付いています。

付属品はベルトの他に壁掛け用の部品が付いています。

今回、AT-1用にELECOMの128GBのSDカードを購入しました。

問題なく録画できました。

AT-1購入にあたり、私は急ぎで必要だったため最寄りのホームセンターで購入しましたが通販の方が少し安く購入できたようです。

キャロットシステムズ 乾電池カメラ MOVE SHOT AT-1 ブラック 小

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また、SDカードに関してですが、説明書によればSDカードの規格はSDXCが利用可能と書かれていました。どのメーカーが適応するのかは書かれておらずカード相性は不明です。

おわりに

今回、ゴミトラブルを解決するために乾電池センサーカメラMOVE SHOT『AT-1』を導入しました。

電源ケーブル不要なので非常に便利なのですが、設置が簡単な分だけ盗難が心配です。

人の手の届かない所に設置するか、簡単に外せないよう工夫が必要です。

そもそも防犯カメラの導入が不要なようにきちんとアパート管理できればいいのですが、世帯数が増えてくると色んな方がいますので難しいですね。

これからの課題です。

追記：乾電池の消耗が激しいようです。単3型乾電池4本で4～5日で電池残量ゼロに。長期的に現場を確認したい場合は電源は有線方式がいいかもしれません。

500円玉貯金を始めて約3年ちょっと。ついに満タンになりました。

この記事では500円玉貯金（50万円貯まるBANK）満タンでいくらになったのか、銀行に行って手数料はいくらかかったのか、銀行の窓口に持って行った際の対応を紹介していきます。

関連記事

500円玉貯金｜いくら貯まったのか調べる方法(50万円貯まるBANKの場合)

500円玉貯金｜満タンでいくら貯まった?(50万円貯まるBANK)

結論からいきましょう。

50万円貯まるBANK満タンで578,500円貯まりました！

50万円超えました^^

50万円貯まるBANKの注意書きにはこう書かれています。

“すべて500円玉で貯金した場合は、約50万円貯めることができます（略）。”

本当でした！

というか、50万円どころではなく578,500円。

枚数換算で1,157枚！

少しスカスカでも50万円貯まりそうですね。

計測までの様子↓

とうとう傾けても揺すっても500円玉が入らなくなりました。

上から覗くとびっしり500円玉が見ます^^

体重計に乗っけてみると約8kg。

缶切りで開けていきます。

キリキリキリ・・・。

御開帳！！！

びっしり感が堪りません^^

窓口に持っていったら窓口のお姉さんがウケてくれました。

10分ほど待たされて計測完了。

硬貨専用の機械でジャラジャラやっていました。

そして空になった貯金箱。

お役目を終えた貯金箱。安らかにお眠りください。。。3年間ありがとう。

500円玉貯金｜銀行の手数料はいくら?対応は?(50万円貯まるBANK)

多数の硬貨を一度に預け入れると金融機関では手数料が発生します。

いくらなのか調べてみました。

いずれも窓口での預け入れの場合です。

最近手数料が値上がりしてしまいました。

かなり高いです。

私の利用した地元の金融機関では660円の手数料が発生しました。

記念なので手数料を払って一度に普通預金に入金。

貯金箱の中身が578,500円ですので、預け入れた時点で0.114%の損失です。

銀行の預け入れ金利からすると無視できない損失。笑

枚数が多いので窓口の方は嫌がるかと思いきや、そうでもなく楽しそう。

窓口に貯金箱をドカッと置いたらウケて笑ってくれました。

窓口の方もいくら入っているのか興味がある様子。

機会にじゃらじゃら入れて計測しながら始終ニコニコしていました。

さらに、プライスレスなこともありました。

支店長さんが話しかけてきて「自分も500円玉貯金が好きなんだよ～」と雑談。

多少の手数料が発生しましたが、支店長さんにお近づきできたことはよかったなと思います。

一年後、その支店長さんは本店に転勤になりました。

異動が決まって多忙にもかかわらず、私の勤め先に挨拶に来てくださいました。感謝。

おわりに

50万円貯まるBANKを満タンにすると578,500円貯まりました！

満タンになりかけた頃はゆすってスペースを作り、ねじ込むように入れていました。

500円玉貯金箱が満タンになった時は感無量でした。

最近は金融機関への硬貨の預け入れに逆風が吹いています。

ゆうちょではatmでの硬貨預け入れに手数料が発生するようになりました。

窓口でも一定枚数以上から手数料が発生します。

預入時の手数料を考えると500円玉貯金は資産を増やす意味では失敗かもしれません。

ですが日々重くなる貯金箱を眺めるだけで嬉しくなりました。

500円玉貯金箱を満タンにした達成感はお金では買えません。

あと、金融機関の支店長と仲良くなれる特典が付いてきました。

50万円貯まる貯金箱の次は100万円にチャレンジしたいと思います。

公団ドア（スチール製）が閉まらない時の対処法を場合別に解説していきます。

築古物件あるあるですが、公団ドア（スチール製）は古くなってくるとサビて枠や扉が膨張したり、蝶番が曲がったり、ドア全体が下がってきたり、ドアが閉まらない不具合が発生します。

最終的な解決法はドア交換になりますが、交換までの間、何とか不具合を軽減したいものです。

今回、場合別に対処法をまとめました。

公団ドア(スチール製)が閉まらない時の対処法｜サビで枠や扉が膨張した場合

サビで枠や扉が膨張した場合の対処方法は簡単です。

膨張したところを削るだけ。

ドアがドア枠に当たるとこをひたすら削ります。

当たりの有無はドアとドア枠の隙間に紙を通すと分かります。

ドアを閉めた状態で隙間に紙を差し込み、引っ掛かりがあるところが当たりのあるところ。

引っ掛かりのある箇所に目印をしてそこを削ります。

ある程度削ったら紙を差し込み当たりを探り、削る、の繰り返し。

最後に潤滑剤を塗って完了。

【実施事例】

知人のアパートで作業をした際の写真です。

ドア枠を削りましたが若干当たりがあったので、ドア本体も少し削りました。

サビがひどい場合は削り過ぎると穴が開くので注意が必要です。

作業に必要な道具↓

• デスクグラインダー
• 切断砥石（鉄、ステン用）
• 延長コード
• 保護メガネ
• マスク
• マスキングテープ（目印用）
• マーカーペン（目印用）
• 潤滑剤

切断砥石は2種類あると便利です。

ドア枠やドア本体を削るのですが、削り込む深さが深いと時間がかかります。

その場合は下の写真のような切断砥石で0.5mm～1mmの段差を切るように（削り取るように？）すると早いです。

ホームセンターや通販で150円～200円程度で販売されていますので念のため準備しておいてもいいかもしれません。

火花が激しく飛ぶので長袖長ズボン保護メガネは必須アイテムです。

公団ドア(スチール製)が閉まらない時の対処法｜蝶番が曲がってきた場合

ドア本体やドア枠にサビが出ていなくても閉まらない場合は蝶番が曲がっているかもしれません。

その場合は蝶番を交換するか、蝶番を調整しましょう。

蝶番の調整には便利なアイテム『DOGYU丁番ドクター』というものがあります。

あまり見かけないアイテムですよね↓

これ、案外優れもの。

輪っかの部分をドアの蝶番に掛けてぐいぐいと押すと蝶番が曲がり調整ができます。

過去記事に作業の様子を紹介していますのでよかったらご覧ください。

丁番起こし｜公団ドア(スチール製)が閉まらない時の対処法の一例(DOGYU丁番ドクター)

余談ですが、蝶番（ちょうつがい）なのか丁番（ちょうばん）なのか呼び方に悩むところです。

私は蝶番（ちょうつがい）と呼んでいたのですが、現場の職人さん達は丁番（ちょうばん）と言います。丁番（ちょうばん）が業界用語化しているかもしれません。

公団ドア(スチール製)が閉まらない時の対処法｜ドア全体が下がってきた場合

ドア全体が下がってきて、ドア本体がドア枠の下部に擦ることがあります。

上側に隙間がある場合は蝶番にスペーサーを入れることで調整できます。

写真で見ていきましょう。

こちらも知人のアパートでの作業の様子です↓

とある土曜日の午前中。ドアが閉まらないので現場を見てほしい、との連絡が入ったので現場に急行。

ドアを思いっきり力を入れて押さないと閉まらない状況。

ドア枠の下の方に擦った跡がありました。

ドア枠の側面や上部には擦った跡はなく、ドアを持ち上げながら閉めるとすんなりと閉まります。

ドア全体を上側に調整するためにスペーサーを入れました。

まずはドア本体を取り外します。ドアクローザーのネジを外してドアを全開にして、ドア本体を持ち上げるとすんなりドアが取れます。

ドアが外された状態の蝶番の様子↓

スペーサーとしてステンワッシャーを利用します。

蝶番の軸部（芯棒）に指輪をはめるように装着。

ドア本体を元に戻して作業完了！

この作業によりスペーサー（ワッシャー）の厚み分、ドア本体が持ち上がりドアが枠に擦れることがなくなりました。

ドアの開閉がスムーズになって入居者も大喜び。

今回はスペーサーにワッシャーを利用しましたが、世の中には便利なアイテムがあるんです。

クマモト ワッシャ君 丁番スペーサー KSW-100-1 1mm用(21900-11515)

芯棒12mm以下の玄関ドアに利用でき、1mm～4mmまで調整可能のようです。

最大の特長はドアを外さなくても取り付け可能であること。

公団ドア（スチール製）は非常に重量があります。

クワモトのワッシャ君があれば一人でも作業が出来ますね^^

おまけ｜ドア扉交換の費用はいくらぐらい？

最近実施した現場の費用です。

業者や地域により差があると思うので参考程度ご覧ください。

・ドアの枠はそのままでアルミ製のドアに交換した場合

→１２～１５万円（防火ドアではありません）

・ドア枠も交換し、アルミ製のドアに交換した場合

→１５～１８万円（防火ドアではありません）

耐火建築物・準耐火建築物に該当するアパートの場合は防火ドアにする必要があるのでさらに費用がアップします。

私は見積もったことがないのですが、２０～４０万円程度するそうです。

おわりに

公団ドア（スチール製）が閉まらないというトラブルをよく耳にします。

今回、私が実際に経験した、サビによるドアの膨張、蝶番の曲がり、ドアの下がりを紹介しました。

スチール製のドアはどうしてもサビてしまいます。

最終的にはドアの交換が必要になると思いますが、それまでのつなぎとして簡単な修繕で不具合が解消できれば入居者のストレスを軽減することができます。

築古物件では細かな様々な修繕が発生します。

これからも現場で経験したことをアップしていきたいと思います。

公団ドア（スチール製）が閉まりづらくなりました。

ドア上部の角がドア枠に当たって、ドアを閉めようとすると「ガツン」と当たります。

ドアを交換しようと見積もりを取ったら13万円！

何とか調整できないかと思い調べたらいい商品がありました！

丁番起こしという道具で『DOGYU 丁番ドクター』という商品名です。

ネット通販で送料込み約8,000円。

これで蝶番の調整をすればドアの当たりが良くなることがあるらしい、とのことで早速土牛社製の『丁番ドクター』を購入しました。

8,000円で直るなら安いものですよね。

（後日談）

ドア交換費用を見積もってくれた業者さんから「蝶番を交換しましょうか？」と連絡が。

『丁番ドクター』を発注してしまった後だったので保留し、丁番起こしで修繕が完了した後に断りました。

今回の場合、ベストなのは蝶番の交換だったかもしれません。

ですが、蝶番の調子が悪くなる度に蝶番を交換していては経費がかさむのでアパート経営に必要な一本と思えば購入するものアリかな～と思い、自分を納得させました。

土牛社『丁番ドクター（丁番起こし）』について

土牛社から販売されている丁番起こし『丁番ドクター』について見ていきましょう。

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『丁番ドクター（丁番起こし）』の外観

ずっしりした箱を開けると両ハンマーのような物体が。

先端は上から見ると『Ｃ』の字のようになっています。

ここに蝶番をはめ込むんだな、と容易に想像できます。

ちなみに『丁番ドクター』のサイズはＳ、Ｍ、Ｌの３種類。

今回、Ｍサイズを購入しました。

具体的なサイズ通販サイトはもちろん、説明書にも記載されていました。

それぞれのサイズの価格は以下のとおり。

土牛産業 丁番ドクター S 01941

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『丁番ドクター（丁番起こし）』の仕組み

ドアを閉じた状態で、丁番起こしの穴に蝶番を通し、ぐいぐいと蝶番をテコの原理で曲げて調整する仕組みのようです。

『丁番ドクター（丁番起こし）』の使い方

説明書を確認しながら使い方を見ていきましょう。

使用する前に３つの注意が必要です。

• 扉と枠（上下左右）の隙間を必ず確かめること
• 丁番のビスを必ず閉め直すこと
• 丁番に注油して扉の動きをスムーズにすること

ドアのどこが枠に当たるのかによって、どの蝶番を調整すればいいのか丁寧に書いてあります。

写真だとわかりづらいので書き出しつつ、パターンに番号を振ってみました。

パータン①：右上が上枠に当たり、かつ扉下部と下枠の間にすき間がある場合

→下部丁番を調整

パターン②：左上部分が左枠に当たり、かつ扉上部と上枠の間にすき間がある場合

→上部丁番を調整

パターン③：左全体が左枠に当たっている場合

→上下の丁番を調整

パターン④：左下部分が左枠に当たり、かつ扉下部と下枠の間にすき間がある場合

→下部丁番を調整

パターン⑤：左下部分が下枠に当たり、かつ扉上部と上枠の間にすき間がある場合

→上部丁番を調整

パターン⑥：下部分が下枠当たり、かつ扉上部と上枠の間にすき間がある場合

→丁番にリングを入れる

パターン⑦：下部分が下枠当たり、かつ下枠との間にすき間がない場合

→ハンマーで叩く

パターン⑥、⑦の場合は丁番ドクターでは無理のようです。

丁番リングとは円形の薄いプレート状のもので、蝶番に挟み込むことによって、高さを調節できるようです。

このような商品のようです↓

ハイロジック 蝶番用リング 直径芯棒用 P-720 7.2mm

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調整する蝶番に『丁番ドクター（丁番起こし）』をはめて、ぐいぐいと調整するようです。

土牛社『丁番起こし』を実際に使ってみた

早速実践してみました。

まずは不具合（当たる）箇所をチェック。

扉の右上が左枠に当たって、かつ扉上部と上枠との間に隙間がありました。

これはパターン②ですね。

ということは上部番の調整が必要ですね。

まずはドアの様子をチェック。

蝶番のネジのゆるみもないようです。

油も良好。

では調整していきましょう。

『丁番ドクター（丁番起こし）』を蝶番にはめて、ぐいぐいとすると・・・

あら不思議、当たって閉まらなかったドアがちゃんと閉まるようになりました。

何だか感激です。笑

おわりに

『丁番ドクター（丁番起こし）』でぐいぐいした後に、ドアがす～っとしまったときは感激しました。

あれほどガツンガツン当たっていたドアが素直に閉まってくれます。

買ってよかった一本でした。

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あと、注意ですが、丁番起こしで修繕できるのはドアの蝶番にやや曲がりが生じている時だけです。

スチール製の公団ドアは枠自体が変形したり、ドア本体が変形したり、サビて膨らんだり、不具合の発生原因はいくつかあります。

閉まりの悪くなったスチール製公団ドアで、蝶番が原因だと思われる場合は是非『丁番ドクター（丁番起こし）』をお試しください。

また、今回のような丁番の曲がり以外にもサビによる枠やドア本体の膨張、ドア本体の下がりなど、不具合が発生することがあります。

これらについて対処法を以下の記事で紹介しています。よかったらご参照ください。

公団ドア(スチール製)が閉まらない時の対処法｜場合別に解説

参考になれば幸いです。

アパートの長期修繕計画作成時に参考になる本やサイトの紹介をしていきます。

『長期修繕計画』は賃貸住宅の大規模修繕積立金の損金算入制度（全国賃貸住宅修繕共済協同組合による共済掛金制度）利用の要件のひとつとして挙げられています。

賃貸住宅の大規模修繕積立金の損金算入制度はいつから始まる?内容や注意点について

個人でアパート経営をしていると大規模修繕の実施時期が曖昧になりがちで、外壁が汚れてきた、雨漏りしてきた、などの不具合が発生したタイミングで修繕を実施しがち。

実施時期が曖昧だとついつい修繕のタイミングが遅れがちになり、微小なクラックからの雨水の侵入により建物内部で劣化が進んでいたりします。

『長期修繕計画』を立てて、推奨されるタイミングで修繕を実施すれば建物の健康状態を維持することができ、価値の高い状態を保つことができます。

しかし事前に長期修繕を立てるのは案外難しいもの。

どんな項目があり、どの程度のサイクルで行い、どのくらいの費用が掛かるのか、目安が欲しいところ。

最終的には専門業者の見積もりを取ることになると思いますが、目安を知ることによりある程度のイメージができますね。

アパート長期修繕計画作成の参考になる本の紹介

賃貸住宅版 長期修繕計画案作成マニュアル(改訂版)

購入先：https://www.jpm.jp/books/（日管協のサイトに飛びます）

公益財団法人日本賃貸住宅管理協会（日管協）から発行されているマニュアルです。

日管協は全国賃貸住宅修繕共済協同組合を立ち上げた団体のひとつで、令和3年12月時点で2,019社以上の不動産管理会社が会員となっています。

マニュアルと言ってもわずか18ページの薄い冊子。

ですが、内容は充実しています。

建物本体、室内設備、配管の修繕周期の目安が示されており、付属の長期修繕計画表には各部位の修繕の目安も記載されています。

日管協のページの書籍一覧に表示されていない場合は直接問い合わせましょう。

数年前（2019年頃）に日管協に問い合わせて購入。購入価格は忘れてしまいましたが、それほど高いものではなかったと思います。

賃貸物件のオーナー・管理会社のための大規模修繕論

購入先：賃貸物件のオーナー・管理会社のための大規模修繕論

大規模修繕の専門書です。

施工時期のタイミング、いくらかかるのか、業者の選定方法など事細かに解説されています。

事例にて確認ポイントの解説や修繕の前後写真が載っていたりと具体的なイメージがしやすい内容となっています。

また、本書は大規模修繕の『成功』についても言及しています。

投資したお金以上のリターンが得られること―これこそが私の考える大規模修繕の『成功』です。

（中略）具体的には↓

• 入居者が増える、空室が埋まる
• 集客力が上がる
• 家賃の下落を食い止める
• 建物寿命が延びる

（中略）端的に言えば、大規模修繕で1000万円を使ったのであれば、1000万円以上のリターンが次の大規模修繕までに得られなければ、その大規模修繕は失敗です。

（本書のp3～p4より引用）

この本を読むまで私は大規模修繕は建物の寿命を延ばすためだけの物だと思っていましたが、リターンも加味して計画すると大規模修繕に前向きな気持ちになりますね。

アパート長期修繕計画作成の参考になるサイトの紹介

民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック（国土交通省発行、pdf）

サイト：https://www.mlit.go.jp/common/001231404.pdf（リンク先はpdfで開きます）

建物の劣化の状況写真が掲載されており、給排水管や外壁のクラックの状況などの不具合の一例を知ることができます。

赤サビ具合にはびっくりします。

また、RCや木造アパートの修繕時期・費用のイメージ図が掲載されており、視覚的にもわかりやすく説明しています。

おわりに

これからのアパート経営では建物の維持・保全も入居者へのアピールになるのではないでしょうか。

賃貸物件に慣れた入居者は管理会社選びもお部屋選びの基準になっているそうです。

価値を高めて入居者に選ばれる物件になれば経営も安定しますね。

また、売買の際に過去の修繕履歴があり、かつ将来の修繕計画もあれば、買い手も安心します。

お手すきの際に長期修繕計画を作成してみてはいかかでしょうか。

そして賃貸住宅の大規模修繕積立金の損金算入制度を利用しましょう。

千原せいじさんの物件購入は自身の運営するyoutuneチャンネル『せいじんトコ』の企画の一環。

企画名は『【不動産王への道】100万円→資産10億円！不動産王にオレはなる』。

この企画のために千原せいじさんは、富沢ウメ男氏（元芸人で現在不動産投資家）にレクチャーを受けたり、会社を立ち上げるなど、かなり気合が入っている様子。

そんな千原せいじさんが2022年1月12日のyoutube投稿で380万円の激安物件を購入した！との報告がありました。

動画を拝見させていただいたところ海に近い、日当たり良好な小振りなアパートでした。

この物件、どこにあるのでしょうか、どんな物件なのでしょうか。

資産10億円を目指す千原せいじさんの今後の動向に目が離せません！

千原せいじさんの380万円激安物件の場所について

建物の場所

千原せいじさんの建物をyoutube動画でじっくりしみてましょう。

ポイントは海岸近いこと、すぐ脇に高架橋があること、高台からの風景の先に島もしくは半島が見えること。

高架橋があることから島である可能性が高いですね。

あとは動画の中で紹介のあった『湘南信用金庫』の営業エリア。

これから絞り込むとすぐに以下の場所が判明しました。

『神奈川県三浦市向ヶ崎』

ストリートビューで見てみると下記の建物が見つかりました。

youtube動画で眺めたものと同じ建物ですね！

千原せいじさんの380万円激安物件の周辺の様子について

周辺の様子をgoogleマップで確認しました。

周辺は住宅街。

建物の裏手（北西側）に幼稚園があります。

また北西に直線距離で約500mのところに市役所もあります。

西方の湾の向こう側には飲食店も多数あり、便利そう。

高架橋（城ヶ島大橋）の先には城ヶ島が見渡せて海が好きな人に好まれる場所ですね。

建物が立ち並び賃貸住宅の需要がありそうな地域ですね。

千原せいじさんの380万円激安物件の周辺家賃相場について

三浦市内の家賃相場について見ていきましょう。

動画の中で紹介された現在空き部屋となっているお部屋は1階に階段室、2階に1DKのお部屋となっています。

現在の状況や賃貸条件の予想を以下のようにまとめました。

• 戸数：3戸（うち2戸入居中）
• 間取：1DK（メゾネットタイプ）
• 専有面積：35㎡くらい？（1DKのお部屋のみ）
• 駐車場：ナシと思われる
• 設備：風呂は共同
• その他：電気水道ガスは入居者で折半、階段室は共同利用と思われる

周辺相場が一目でわかるアットホームサイトを確認してみましたが、同条件の物件がなく、比較が難しい状況です。

アットホーム“神奈川県 三浦市の家賃相場から賃貸を探す”へのリンク

ですが、アットホームに現在掲載中の物件の家賃下限が2Kのお部屋で3.7万円。39.24㎡で風呂トイレ付。

お部屋がやや狭いこと、風呂が共同であることを差し引くと家賃相場としては2.5万円～3万円程度ではないかと想像します。

仮に3部屋満室になったとすれば2.5万円～3万円×3部屋で、月に7.5万円～9万円の収入。

年収では90万円～108万円。

これを380万円で割ると表面利回り24%～28%と高利回りになります。

現在空き部屋の1室にどれくらいリフォーム代を掛けるのかも気になりますね。

おわりに

千原せいじさんの380万円の物件は立地もよく、明るく住みやすそうな印象を持ちました。

入居者の方も気さくでよさそうな方でしたね。

不動産は人と人とのつながりが大事だと思うのでいつも気さくな千原せいじさんはきっと成功します。

これからもyoutubeチャンネル『せいじんトコ』の企画が楽しみです。

『賃貸住宅の大規模修繕積立金の損金算入制度（全国賃貸住宅修繕共済協同組合による共済掛金制度）』の準備が進んでいるようです。

この制度では、大規模修繕時にかかる資金をあらかじめ共済掛金として預け入れることにより修繕積立金の経費計上が可能となり、修繕にかかる資金を計画的に事前準備することができます。

この記事ではこの制度の具体的内容やいつから始まるのか、注意点や掛け金の上限などについて紹介していきます。

この記事を作成した2022年1月13日時点では未定・不明な部分が多いですが、情報が入り次第、記事を修正していきます。

修繕積立金を経費化できるメリット

賃貸住宅の大規模修繕積立金の損金算入制度（全国賃貸住宅修繕共済協同組合の共済掛金制度）により、賃貸住宅の修繕積立金を共済掛金として事前に計上することで経費として算入することができます。

個人経営のアパート等の場合、大規模修繕が発生すると単年で大幅赤字に陥ってしまったり、大規模修繕をしたくても修繕に充てられる資金がなかった、などという話を聞くことがあります。

資金に問題がなく修繕を実施しても単年で赤字になり、他の収益物件取得時の融資付けに悪影響が出ることもあります。

また、大規模修繕を実施しない、または先延ばしするリスクは以下のとおり。

• 外観の劣化による周辺物件との競合力低下（家賃低下）
• 雨漏り発生の可能性が高まる（シーリング劣化や亀裂の発生）
• 金属部分の劣化が進む
• 大規模修繕を先延ばしすると劣化の進行具合によっては修繕費がかさむ

雨漏りが発生すると建物内部の設備や入居者の所有物に損害を与えることがあります。また、RC建築物ではコンクリート内部に配筋されている鉄筋がサビて膨張し、コンクリートを破壊（爆裂）することがあります。

階段や屋上の手すりや配管等が金属製の場合、サビが進行して脱落＆落下の原因になります。

長く安定してアパート等を適切に管理するためには大規模修繕は必ず実施しなければなりません。

『賃貸住宅の大規模修繕積立金の損金算入制度』の内容や注意点は？

制度の内容

制度の利用方法

全国賃貸住宅修繕共済協同組合の共済商品で、共済の掛金とすることで全額損金として認められます。

【全国賃貸住宅修繕共済協同組合について】

• 全国賃貸管理ビジネス協会
• 公益財団法人日本賃貸住宅管理協会
• 公益社団法人全国賃貸住宅経営者協会連合会

の３団体により立ち上げられました。

所在地：東京都中央区八重洲１丁目３番７号八重洲ファーストフィナンシャルビル

対象となる修繕

「外壁」および「屋根」のみ

現時点では「屋根」と「外壁」の修繕が対象となっていますが、対象範囲の拡大もありえるとのこと。

住宅新報によれば、「水回りなど内装設備の工事費も含めるよう対象範囲の拡大要望が出されている」という問い対し、自由民主党賃貸住宅対策議員連盟（ちんたい議連）の石破茂会長は以下のように答えたとのこと。

「なるべく早く実現するよう努力したい。物件オーナーは手元資金があまりない方も多いので、経費と認められれば賃貸住宅の質的レベルアップにつながる（引用：住宅新報2022年1月11日号）。」

また、全国賃貸住宅経営者政治連盟（ちんたい政連）は大規模修繕に付随する設備（エレベーター、受水槽、給排水設備等）や水回り設備、内装設備（エアコン、給湯器等）も対象とするよう求めた（引用：不動産ニュース2021年11月16日）ので、これが実現すればかなり使い勝手のよい制度になりそうです。

制度を利用するための注意点

長期修繕計画の提出が必要であることに注意。

将来発生すると予想される修繕の内容や時期、費用を盛り込んだ長期修繕計画を求めれます。

具体的な費用の見積もりは専門業者にお願いしなければなりませんが、目安としては民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック（国土交通省発行、pdf）が役に立ちます。

また、本サイトの過去記事に屋上防水塗装工事や原状回復の費用を記した記事がありますので、よかったらご覧ください。

アパート屋上の遮熱防水塗装工事の相場は?実際の見積もりから分かったこと

アパート退去時の修繕費の目安はいくら?減額方法についても解説(2DK&築古RC物件)

【本・サイト紹介】アパート長期修繕計画作成の参考になるおすすめ書籍など

『賃貸住宅の大規模修繕積立金の損金算入制度』はいつから始まるのか？

『賃貸住宅の大規模修繕積立金の損金算入制度』がいつから始まるのかは現時点では未定です。

この共済制度は2021年10月8日に国土交通省から認可されたとの報告もありますし、全国賃貸住宅修繕共済協同組合のウェブサイトも着々と準備を進めているようです。

2022年中には実現するかもしれません。

『賃貸住宅の大規模修繕積立金の損金算入制度』の掛け金上限はいくらか？

『賃貸住宅の大規模修繕積立金の損金算入制度』の掛け金の上限は現時点では不明です。

大規模修繕費は賃貸住宅の規模（例えば建築面積や階数）により概算できるので、規模応じて掛け金の上限が設定されるのでは？と予想されますが、実際にどのようになるのかは不明です。

長期修繕計画で計上した費用と実際に発生した費用に差異があった場合の取り扱いがどうなかも気になります。

差異があれば節税ではなく脱税になってしまう恐れがありますし、この辺の調整方法は簡単なものであって欲しいです。

おわりに

私個人としてはこの制度に非常に期待しています。

大規模修繕はもちろんのこと、原状回復においても単年で大きな出費を伴うことがあり、その年の決算書の内容が悪くなります。

事業規模拡大を目指した場合、赤字経営は好ましくありません。

損益が安定化すれば青色申告特別控除（65万円控除）も最大限利用でき、節税につながりますし所得税や住民税の支払額も安定するので毎年の資金計画が立てやすくなりますね。

『賃貸住宅の大規模修繕積立金の損金算入制度』の具体的な内容の公表を待ち遠しく思っています。

不動産クラウドファンディングである『FUNDROP』の特徴やリスク、デメリットなどをまとめ、解説していきます。

少額から始められる手軽なクラウドファンディングはプロの不動産投資会社が運営しますが、リスクがゼロというわけではありません。

しっかり特徴やリスクを理解し、デメリットをしっかり把握した上で大切な資金を投入しましょう。

『FUNDROP』の特徴について

FUNDROPは東京都港区六本木に本社を置くONE DROP INVESTMENT 株式会社が運営する不動産クラウドファンディングサービスです。

2021年8月2日に第1号のファンドが募集開始となりました。

その後現在（2021年10月30日時点）までに5つのファンドが募集、一部運用開始されています。

『FUNDROP』最大の特徴は募集方式が先着順であること。

他の不動産クラウドファンディングの多くは抽選方式です。

くじ運が悪いけど、クリック合戦に自信がある！という方に持って来いの案件ですね^^

ちなみに募集開始時間は日中が多いようです。

運用初期の頃は深夜0時だったようですが、2021年10月26日募集開始のFUNDROP 3号では12:00でした。

平日なので多忙なサラリーマンには少々難がありますが、時間に余裕のある方ならチャンスアリです。

その他の特徴は他の不動産クラウドファンディングと同じような感じです。

• 不動産の専門知識やノウハウ不要で１万円から投資可能
• 他の不動産クラウドファンディングに比べて運用期間がやや短い（3～6ヶ月）
• 取り扱いファンドの利回りは6%～8%（初回のみ12%）
• 主に居住用賃貸住宅を運用し安定収益確保を目指す
• 投資家の配当・元本の安全性を高めため優先劣後構造を採用

運営会社については以下のとおり。

ONE DROP INVESTMENT 株式会社

許可番号：不動産特定共同事業許可番号　東京都知事 第128号

許可種別：不動産特定共同事業第1号及び第2号事業者

代表者：代表取締役　井筒　秀樹

本社：〒106-6037

東京都港区六本木1-6-1泉ガーデンタワー37階

TEL：03-6441-3086

引用：FUNDROP

ちょと脱線しますが、FUNDROPの入居している泉ガーデタワー、かなり立派な建物ですね。

下記のgoogle マップをストリートビューするとすぐに見つかります。

ガラス張りでかっこいいですね～。

『FUNDROP』のリスクやデメリットについて

『FUNDROP』はファンドの途中解約はできない

他の多くの不動産クラウドファンディングと同じく原則途中解約はできません。

ただし、やむを得ない事由がある場合は解約できることもあるようです。

その場合は書面での申し出が必要。

また、クーリングオフは当然できます。

クーリングオフの場合も書面が必要です。

参考：https://fundrop.jp/document/cooling_off.pdf

なお、途中解約のできる不動産クラウドファンディングには【COZUCHI（コヅチ）】があります。

とは言っても無償で解約できるわけではなく、数パーセントの手数料が差し引かれるそうですよ。

『cozuchi(コヅチ)』のファンド解約手数料はいくら？注意点は？

『FUNDROP』は入出金時の振込手数料は投資家負担

Q&Aのページに以下のように記載されています。

ファンドへの出資金を入金する際の振込手数料はお客様のご負担となります

※振込手数料はお客様負担となりますので、出金希望額より振込手数料を差し引いた金額をお振込いたします。
尚、振込手数料はお客様がご登録の出金先口座の金融機関により異なります。

※出金希望額より振込手数料の金額が大きい場合、出金処理が行われませんのでご注意ください。

引用：FUNDROP

上記引用の“出金希望額より振込手数料の金額が大きい場合、出金処理が行われませんのでご注意ください”が気になります。

例えば1万円を分配予定利回り6%で6ヶ月運用の場合↓

出資金額　10,000円

税引前収益　300円

△源泉徴収税　61円

税引後収益　239円

せっかく得られた239円を振込手数料が上回った場合は出資金の1万円を下回った額での引き出しになります。元本割れ！

入金時の振込手数料も考慮するとさらにマイナス＞＜

泣けてきます。

『楽天銀行』で振込手数料をゼロに

FUNDROPへ入金する場合、振込手数料は投資家負担になります。

少額ですが振込手数料もバカになりません。

少しでも多くリターンを得るために振込手数料はゼロで入金しましょう。

FUNDROPの提携銀行は『楽天銀行』です。

『楽天銀行』の場合、同行内の振り込み手数料はかかりません。

【私のパターン】

提携先のATMのひとつであるセブン銀行ATMにて現金を楽天銀行キャッシュカードを使って楽天銀行口座に入金。自分の楽天銀行口座からFUNDROPの楽天銀行口座に入金。これで出資完了！

おわりに

『FUNDROP』の大きな特徴は募集方式が先着順。

利回りも6%～8%と、やや高めなのも魅力的ですね。

ですが途中解約ができないリスクがあります。

また、振込手数料は投資家負担。

入出金の方法を考えないとせっかくの分配金が手数料に消えてしまうので注意が必要ですね。

余談ですが、先着順の申し込み可能な時間について。

私の体感的には2分程度だと思われます。

『FUNDROP 3号』については募集開始からのわずかな時間で2回申し込むことができました。

なのでおおよそ2分程度かなと。

ファンドによって変わるかもしれません。

不動産クラウドファンディングである、COZUCHI(コヅチ)の運用実績をまとめました。

高利回り案件の多いCOZUCHI(コヅチ)ですが、プロジェクトの運用利回りの実績について一覧にまとめ、投資した際のリスクについても調べてみました。

最近はキャピタルゲイン型の運用が増え、想定利回りを大幅に上回るプロジェクトが多数あります。

2021年9月現在の過去の最高実績利回りはなんと283%！COZUCHI(コヅチ)から目が離せませんね。

不動産クラウドファンディングに投資する際の参考になれば幸いです。

COZUCHI(コヅチ)とは？

『COZUCHU（コヅチ）』はLAETOLI株式会社の運営する不動産投資型クラウドファンディングサービスです。

同社では同様のサービスを『WARASHIBE』で行っておりましたが、2021年にリニューアルし『COZUCHI』へと名称を変更しています。

投資家から集めた出資金を元に運営会社にて不動産事業を行い、得られた賃料や売却利益を投資家へ還元する仕組みです。

不動産特定共同事業法を活用することにより、数十億円規模の不動産投資でも1万円から少額で投資することが可能となっています。

他の不動産クラウドファンディングとの大きな違いは、プロジェクト運用期間中であっても解約（買取）が可能である点です。

COZUCHI(コヅチ)プロジェクトの実績

2021年9月16日現在で、全27件、うち運用終了のプロジェクトが16件あります。

この16件について実績をみていきましょう。

運用終了ファンドの運用利回りと投資金額

実績利回りは4.2%～283%。投資金額は1万円～50万円となっています。

最近はキャピタルゲイン型のプロジェクトが増え、実績利回りが想定よりも上向きの傾向です。

しかも最小投資額が1万円とリーズナブル。

抽選方式が多いですが、多くの投資家に抽選のチャンスがあるのでありがたいですね。

不動産投資クラウドファンディング【COZUCHI（コヅチ）】

参加時のリスク

利回りが高い『COZUCHI（コヅチ）』ですが、リスクが心配です。

リスクを理解して納得の上、投資しましょう。

元本割れのリスクがある

出資金は元本保証されません。

なので事業者の財務状況の変化、賃料下落による減収、売却損の発生などにより、元本が欠損するおそれがあります。

しかし、『COZUCHI』では優先劣後構造をとっており、万が一があったとしても劣後出資分が毀損するまで投資家の優先出資分は守られます。

なお、事業者の劣後出資比率は10～60%になっているようです。

2021年8月31日現在ではファンド数24に対し、元本毀損、配当遅延の回数はゼロとなっています。

不動産が想定どおりに売却できないことがある

キャピタルゲイン型の場合、売却益をリターンに上乗せします。

必ずしも想定の時期や価格で売却できるとは限りません。

契約の解除が多発した場合、支払いが留保されることがある

プロジェクト運用中であっても案件によっては解約（契約を解除）することが可能ですが、契約の解除が一時的に多発した場合は対象不動産の全部または一部の売却が完了するまで、出資価額の返還としての金銭の支払いが留保されることがあります。

参考記事：『cozuchi(コヅチ)』のファンド解約手数料はいくら？注意点は？

事業者が破綻した場合は出資金が一切戻らない

事業者が破綻したことにより事業継続が困難になった場合はプロジェクトは終了します。

この場合、保全されないので出資金全額が返還されないおそれがあります。

おわりに

利回りが高く、運用中のプロジェクトでも解約のできる『COZUCHI（コヅチ）』ですが、当然ながらリスクもあります。

過去に元本毀損や配当遅延はないとはいえ、将来はどうなるかわかりません。

プロジェクトの詳細をよく確認し、リスクを見極めながら投資すれば面白い投資対象になるのではないでしょうか。